Ratgeber - Spätestens dann, wenn eine Immobilie mithilfe eines Kredits finanziert wird, kommt auch oft das Wort „Hypothek“ ins Spiel. Wer sich ein wenig genauer mit dem Thema auseinandersetzt, stellt jedoch schnell fest, dass es die klassische Hypothek nicht gibt. Mittlerweile besteht die Möglichkeit, sich unter anderem zwischen festen und variablen Modellen zu entscheiden.
Umso wichtiger ist es, sich als Bankkunde im Vorfeld eingehend über die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten zu informieren. Die folgenden Abschnitte befassen sich mit vielen Bereichen und Fragen, die mit Hinblick auf das Thema Hypothek interessant werden. Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei der Aufnahme einer Hypothek um eine Entscheidung mit langfristiger Wirkung handelt, ist es umso wichtiger, ein wenig Zeit für einen Vergleich und die Recherche nach Informationen zu investieren.
Was ist eine Hypothek?
Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Dieses dient der Sicherung eines Kredits. Hypotheken werden, unabhängig von ihrer Art, im Grundbuch festgehalten. Charakteristisch ist, dass eine Hypothek immer an eine Forderung gebunden ist.
Das bedeutet: Wer sein Hypothekendarlehen zurückzahlt, sorgt gleichzeitig auch dafür, dass die Hypothek weniger wird. Hierbei handelt es sich um einen der bedeutendsten Unterschiede im Vergleich zur Grundschuld. Diese bleibt immer gleich und ist (anders als die Hypothek) eben nicht mit einer bestimmten Forderung verbunden. Auf der Suche nach individuellen Angeboten lohnt es sich, einen Online Hypothekenrechner zu nutzen. Dieser wertet die jeweiligen Daten aus und kann hervorragend als Entscheidungshilfe genutzt werden.
Wie bereits erwähnt, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, eine Hypothek aufzunehmen. Interessierte können sich zwischen der Festhypothek, der variablen Hypothek, der Umkehrhypothek und der Libor Hypothek entscheiden.
Festhypotheken zeichnen sich dadurch aus, dass die entsprechenden Zinsen (wie die Bezeichnung bereits verrät) über die entsprechende Laufzeit fest sind. Besonders vorteilhaft gestaltet sich das Ganze natürlich, wenn der jeweilige Vertrag in einer Zeit abgeschlossen wird, in der die Zinsen ohnehin vergleichsweise niedrig sind.
Bei der variablen Hypothek ist der Zinssatz hingegen nicht festgeschrieben. Das bedeutet, dass die Zinsen immer wieder neu angepasst werden können. Ausschlaggebend hierfür sind die Entwicklungen am Kapitalmarkt.
Menschen, denen es wichtig ist, ihren Lebensabend möglichst akribisch zu planen, entscheiden sich häufig für die umgekehrte Hypothek. Hierbei handelt es sich um eine Form von Verrentung, bei der es die Aufgabe des Kreditgebers ist, die Hypothek zu übernehmen und dem Kunden bis an das Ende seiner Tage eine Rente zu zahlen. Häufig profitieren die Kunden in diesem Zusammenhang auch von einem lebenslangen Wohnrecht.
Charakteristisch für die Libor Hypothek ist, dass die Zinsen alle paar Monate angepasst werden. Wer sich auf der Suche nach einer Alternative zur Festhypothek auf der Basis einer vergleichsweise kurzen Laufzeit befindet, hat hierin die passende Alternative gefunden.
Wie nimmt man eine Hypothek auf?
Das Aufnehmen einer Hypothek muss nicht kompliziert sein. Die ausgewählte Bank des Interessenten ist hier Ansprechpartner, wenn es darum geht, alle weiteren Schritte zu planen. Nachdem ein entsprechendes Darlehen gewährt wurde, wird im nächsten Schritt eine Hypothek als Sicherheit bestellt.
An dieser Stelle kommt ein Notar ins Spiel, dessen Aufgabe es unter anderem auch ist, die entsprechenden Informationen, wie bereits oben erwähnt, ins Grundbuch einzutragen.
Damit eine Hypothek bewilligt wird, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Welche Punkte hierbei aktuell werden, ist immer von der jeweiligen Bank abhängig. Als Grundvoraussetzung erwarten die meisten Anbieter einen Mix aus dem passenden Einkommen, einer guten Bonität und Eigenkapital. Vor allem mit Hinblick auf den letztgenannten Punkt existieren teilweise unterschiedliche Meinungen. Die Frage „Wie viel Eigenkapital braucht man beim Hausbau?“ beantwortet jeder Anbieter individuell.
Wie hoch ist der Beleihwert?
Wie hoch der Beleihwert einer Immobilie ist, bestimmt jede Bank individuell und nach eigenen Maßstäben. Die Basis für die entsprechenden Einschätzungen bildet der sogenannte Verkehrswert. Als Faustregel gilt: Verkaufspreis – 20 Prozent – Risikoabschlag (Höhe abhängig von der jeweiligen Bank) = Beleihungsgrenze.
Unter der Beleihungsgrenze versteht man das Maximum der Summe, die im Rahmen eines Immobiliendarlehens gewährt wird.
Immobilienwert und Darlehenssumme hängen insofern zusammen, als dass deine wertvollere Immobilie auch meist mit einem höheren Darlehen verbunden ist.
Ergänzend hierzu sei erwähnt, dass es verschiedene Faktoren gibt, die den Beleihwert berücksichtigen. Besonders relevant sind in diesem Zusammenhang wirtschaftliche Veränderungen, mögliche Wertveränderungen und Details rund um eine Vermietung bzw. einen Verkauf des betreffenden Objekts.
Zusatztipp: Die Kosten einer Hypothek auf keinen Fall unterschätzen
Die Aufnahme einer Hypothek kann mit vielen verschiedenen Vorteilen und einer erhöhten Flexibilität verbunden sein. Dennoch ist es – trotz aller Vorzüge – auch immer wichtig, sich mit den anfallenden Kosten auseinanderzusetzen. Eine frühzeitige Planung hilft dabei, etwaige Risiken gut einschätzen zu können.
Die folgenden Kosten spielen in diesem Zusammenhang eine besonders wichtige Rolle:
- der Jahreszins
- verschiedene Gebühren für die Bearbeitung
- Kosten, die im Zusammenhang mit der Berechnung des Beleihungswertes anfallen
- die Notarkosten und die Kosten für die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch.
Auch der Bank kommt hierbei ein gewisses Maß an Verantwortung zu. Denn: Ihre Aufgabe ist es, vor der Bewilligung (oder der Ablehnung) der Hypothek das Einkommen des Interessenten zu prüfen und so herauszufinden, ob dieser sich die Hypothek seiner Wahl auch leisten kann. Die Differenz zwischen dem Einkommen und den Fixkosten spielt in diesem Zusammenhang eine besonders wichtige Rolle. Der hieraus resultierende Betrag muss ausreichen, um die entsprechenden Raten zahlen zu können.
Aber selbstverständlich sind hierbei nicht nur die Banken in der Pflicht. Auch diejenigen, die sich für die Hypothek interessieren, sollten sich die Zeit nehmen, die es braucht, um verschiedene Szenarien durchzukalkulieren.
Eine Hypothek wieder kündigen: So geht’s!
Der Immobilienmarkt boomt und zeichnet sich durch ein hohes Maß an Flexibilität aus. Dies zeigt sich unter anderem darin, dass Hypotheken auch vorzeitig wieder gekündigt werden können. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn der Kunde dazu in der Lage ist, den kompletten Betrag wieder zurückzuzahlen.
Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass sich das vorzeitige Zurückzahlen gegen die ehemals vereinbarte feste Laufzeit stellt und der betreffenden Bank somit ein Schaden entsteht. Dieser wird in der Regel über die sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ aufgefangen. Das bedeutet, dass sich die Summe, die der Kunde im Falle einer vorzeitigen Auslösung zahlt, im Vergleich zum regulären Abbezahlen der Hypothek, erhöht.
Es gibt jedoch auch eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Wer sich ohnehin für eine Hypothek mit einer vergleichsweise langen Laufzeit entschieden hat, hat in der Regel ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet, dass es dem Kunden hier möglich ist, von einer Kündigungsfrist von „nur“ sechs Monaten zu profitieren und bis dahin die komplette Summe zurückzuzahlen. Typische Anlässe, in deren Zusammenhang diese Option interessant werden kann, sind zum Beispiel Erbschaften oder Gewinne im Lotto.
Auch dann, wenn ein Grundstück, das mit einer Hypothek belastet wurde, verkauft wird, kann eine Hypothek vorzeitig ausgelöst werden. Dabei gilt es, zu berücksichtigen, dass das Thema „Vorfälligkeitsentschädigung“ auch hier eine Rolle spielen kann. Wer Fragen hat, kann sich natürlich auch immer an den zuständigen Notar wenden. dl