Ratgeber - In Harburg sind die Mieten für Büroräume bereits seit Jahren auf einem niedrigen Niveau.
Teils liegt das an den Nebenkosten: In den vergangenen Jahren waren Abwärtstendenzen zu beobachten, was Posten wie Strom und Heizkosten betrifft. Wer Büroräume mietet, sollte trotzdem wissen, was für Vermieter im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung zulässig ist.
Sinkende Nebenkosten für Harbuger Büroräume
Dass sich sogar zentral gelegene Büros in Harburg durch relativ geringe Mieten auszeichnen, ist keine Neuigkeit. Rückläufig zeigten sich in den vergangenen Jahren auch die Durchschnittswerte für Büro-Nebenkosten. Laut einer OSCAR-Analyse von JLL wurde für nicht klimatisierte Bürogebäude in Deutschland 2017 ein Rückgang um drei Cent registriert. Damit lagen die Durchschnittsnebenkosten bei monatlichen 3,35 Euro pro Quadratmeter. Für alle klimatisierten Gebäude war damals eine Abwärtsentwicklung in Höhe von zehn Cent zu beobachten. Die zweite Miete für Büroräume lag damit im besagten Jahr bei der Höhe des fünfjährigen Mittelwerts. Die höchsten Kosten entfielen damals auf öffentliche Abgaben, die Wartung und die Heizung. Rückläufig waren insbesondere die Stromkosten, während Punkte wie die Reinigungskosten einer stabilen Entwicklung folgten. Trotz diesen erfreulichen Entwicklungen ist für Mieter Vorsicht geboten, was die Nebenkostenabrechnung etwaiger Bürogebäude betrifft.
Nicht alle Abrechnungen sind zulässig
Grundsätzlich ist die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung für Vermieter von Gewerbeimmobilien schwieriger als für Wohnungsvermieter. In Gewerbemietverträgen ist im Vergleich zu Wohnungsmietverträgen deutlich mehr verhandelbar. Das Gewerbemietrecht betrachtet die Mieter gewerblicher Mietobjekte als Kaufmänner, wodurch Büromieter verglichen mit Wohnungsmietern aus rechtlicher Sicht weniger schützenswert sind. Nichtsdestotrotz haben gewerbliche Mieter im Hinblick auf Büro-Mietverträge bestimmte Rechte. So auch bei der Nebenkostenabrechnung, die von Vermietern wegen der vergleichsweisen höheren Komplexität in vielen Fällen fehlerhaft erstellt wird. Um die Korrektheit gewerblicher Nebenkostenabrechnungen sicherzustellen, können Büro-Mieter Experten mit der Prüfung der Posten beauftragen und bei Fehlern gegebenenfalls Geld zurückfordern.
Welche Kosten gewerblicher Nebenkostenabrechnungen sind anfechtbar?
Anfechtbar sind in der Nebenkostenabrechnung alle Kostenarten, die unter umgelegte Kosten nicht detailliert im Mietvertrag definiert wurden. Mögliche Nachforderungen im Hinblick auf die Nebenkosten sind außerdem nur dann wirksam, wenn der Vermieter die Abrechnung fristgerecht und ordnungsgemäß stellt. Ordnungsgemäß heißt in diesem Fall inklusive
- einer exakten Aufschlüsselung aller entstandenen Kostenpunkte.
- des angewandten Verteilerschlüssels.
- Berechnungen der vom Mieter zu tragenden Anteilen.
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Was sind spezielle Betriebskosten und sind sie für Gewerbeimmobilien umlagefähig?
Die wesentlichen Betriebskosten machen den Großteil gewerblicher Nebenkostenabrechnungen aus. Hierzu zählen gemäß der Betriebskostenverordnung vor allem:
- öffentliche Lasten des Grundstücks
- Entwässerung und Wasserversorgung
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- gegebenenfalls Ungezieferbeseitigung
- Hausreinigungskosten
- Gartenpflege
- Versicherungen
- Schornsteinreinigung
Neben diesen Punkten können gewerbliche Vermieter weitere Kosten auf den Mieter umlegen, die sogenannten speziellen Betriebskosten. Dazu zählen Posten rund um die Hausverwaltung, Pförtner, Wachdienste und Sprinkleranlagen, Empfangsdienste oder die Sicherheitstechnik. Dasselbe gilt für Aufwendungen in Sachen Verkehrssteuerung, Klimaanlage, Beschallung, Rolltreppenbetrieb und die Reinigung etwaiger Glasflächen. Zulässig sind diese Punkte allerdings nur dann, wenn es im Gewerbemietvertrag so vereinbart wurde.